樓市調控波及門窗幕墻業

　　不可否認，自2010年國家實施限購 政策以來，房地產市場已發生了翻天覆 地的變化 ：樓市已由過去的高速增長發 展到目前的增速放緩 ；由過去的量價齊 升轉變為現今樓市的量價齊跌。在限購城市中，投資投機需求被抑制，房地產 市場日趨理性回歸。據國家統計局最新數據顯示，房地產調控效果漸顯，北、上、 廣、深等一線城市房價漲停，另外，國 內 46個城市的房價已停止上漲，房價上 漲的勢頭得到明顯的遏制。

　　國家統計局新聞發言人盛來運在 2011 年10月18日表示，前三季度，樓 市房價上漲的勢頭已被明顯遏制。而中 國指數研究院公布的數據顯示，在其監 測的 35個城市中，80%以上城市樓市成 交量同比下降，部分城市成交量降幅在 50%以上。樓市的成交量持續下滑，而 價格松動跡象也開始由新房向二手房， 由一線城市向二、三線城市蔓延。截至 目前，富力、保利、萬科等標桿房企， 都進行了不同程度的降價促銷，其中部 分項目降價幅度在20%以上。據深圳市 國土局統計顯示，較早實施限購的深圳 樓 市在2011年的8、9、10、11月份， 無論是銷售面積還是銷售均價，都出現 了持續下滑，與7月份20000元/平方米相比，均價也下跌了近 20%。

　　在限購政策的實施下，限購城市樓 市量價齊跌已成定局。并且，2012年樓 市調控范圍還將擴大，一些房價上漲過 快的城市仍將實施限購措施。而在這波 樓市的調控過程中，與之唇齒相依的建 筑門窗幕墻業也不可避免地受到樓市調 控的影響。原因是：在限購政策影響下， 住房銷售減速，樓市的成交量被抑制， 房地產開發商的開發速度放緩；受房地 產行業消費低迷的影響，建筑門窗幕墻原材產品（玻璃、型材、五金等）的銷 售量不可避免地受到影響，尤其是對用 于民用住宅材料企業的市場影響較大。

　　現今，眾多廠商紛紛表示，樓市調 控政策也影響到了建筑門窗幕墻業。眾 多深圳的建筑型材商家明確表示，今年 總體銷售量已下滑逾 50%。事實上，在 樓市調控政策的影響下，建筑門窗幕墻 材料企業的銷售增速已放緩，銷售量下 跌已成事實。

　　下沉渠道

　　現今，在房產調控政策的影響下， 眾多房地產開發商已將投資重心轉向二、 三線城市，甚至四線城市。這些城市的 房價在逆勢上揚。

　　由于三線、四線城市樓市剛性需求強勁，隨著限購令在一、二線城市全面 鋪開，三線、四線城市已逐漸成為各大 開發商角逐的主戰場。自 2010 年以來， 恒大、萬科、金地、保利等房企均紛紛開始在二、三線城市的布局，并且逐步 延伸至部分經濟較發達的四線城市。據 相關數據顯示，2010 年，萬科已進入昆明、 貴陽、清遠等 12 個城市；保利已進入福州、廈門、珠海等 12個城市。其中大部分布 局在二、三線城市。雅居樂主席陳卓林表示，現在雅居樂項目在二、三線城市 的比例占了 80％左右。

　　事實表明，由于限購預期加劇，開發商在二、三、四線城市都加快推盤步伐。 由此也將帶動三、四線建筑門窗幕墻材 料產品的市場。亞太傳媒近千名員工在 全國普查的數據表明，建筑門窗幕墻材 料產品的銷售在一、二線限購城市市場 受到的影響較大，而在三、四線城市的 銷量卻在逆市增長。偉業鋁材相關負責人向筆者表示，由于他們的市場重心主 要在非限購城市，即三、四線城市，因 此在 2011 年受到樓市限購政策的影響較小，全年的銷量仍在逆市增長。

　　事實上，由于一線及部分二線城市樓市受調控政策的影響較大，加之一、 二線城市建筑門窗幕墻原材料企業競爭 日漸加劇，而三、四線城市開發空間又在逐步加大，因此，企業在穩固拓展 一、二線城市的市場時，應將重心逐 步下移至三、四線市場。

　　瞄準剛性需求市場

　　1. 非限購地區剛性需求持續攀升

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日表示， 2011年房價上漲主要是受到以限價、限購和限貸為核心內容的房 地產調控政策的影響。國務院一再強調，房地產的調控政策不動搖主要是指限價、限購、限貸的抑制投機的政策不動搖。這類政策對房地產產生的 影響主要是在限制的地區。所以，今 年 47個限購城市加起來的商品房面積同比是負增長了。但是全國有600個 城市，尤其是非限購地區，2011年商 品住房的增長面積超過了 10%。據估 計，2011年賣出的房子也超過10億 平方米。這10億平方米中有80%是 2012年以后要交房的，所以這些住房 的建成將促進建材業的消費需求并進 而帶動建筑型材、建筑玻璃、建筑五 金等門窗幕墻原材產品的市場。

　　2. 保障房＋公共與商業建筑＋改 善住房需求空間巨大

　　2011 年11月10日，住房城鄉 建設部公布，截至10月底，2011年 全國城鎮保障性安居工程開工已超 過 1000萬套，實現了年初計劃的目 標任務。而這1000萬套保障房將在 2012 年拉動門窗幕墻業市場。

　　城鎮化背景下，住房需求仍然旺 盛，短期內住房需求快速增長的局面 難以扭轉。2010年，我國城鎮化率 為 49.68%，到2030年，城鎮化率將 穩定在 70%左右。因此到城鎮化基 本穩定之前，房地產市場總體將保持 較快的發展格局。

　　盡管保障性住房建設在未來五年將 提供 3600萬套住房，大體能解決1億 人的住房問題。然而，保障性住房供給 的對象有限，難以完全滿足廣大人民群 眾的住房需要，更加無法滿足由于收入 增長和家庭人口變化形成的改善性需 求。因此，在未來很長一段時間內，房 地產開發的熱度都不會降溫。保障房的 逐步實施以及改善性住房需求的逐步顯現，必將拉動建筑型材、建筑玻璃等門 窗幕墻原材產品的市場。

　　此外，各地政府的公共基礎設 施及各大城市商業建筑等都將擴大 門窗幕墻材料企業未來市場的增長 空間。因此，對于門窗幕墻原材企業來說，在穩固限購及非限購城市 原有的一、二線城市的市場的同時， 還需要大力開拓三、四線城市的建筑市場。

　　力推節能產品

　　目前，我國城鄉建筑住房每年以 20%以上的速度增長，年竣工面積為 20億平方米。其中，既有建筑面積 400億平方米，95%以上為高能耗建筑。 門窗的能耗為發達國家的 3倍。未來 30年，我國還將建造400億平方米的新建筑。近幾年，國家也陸續制定了 一些建筑節能標準，為節能門窗產品 的發展提供了強有力的政策支持。近 年來，伴隨國家各項建筑節能政策的 逐步實施，各地均頒布了建筑節能標準。建筑節能已深入人心，建筑門窗 幕墻節能產品如鋁木復合門窗、實木 門窗、系統門窗、Low-E玻璃等，已 日漸受到開發商及消費者的青睞。

　　現今，消費者生活水平日漸提高， 對居住品質也提出了更高的要求，已有 越來越多的消費者開始關注房屋中門 窗的密封、隔音、防水、保溫、遮陽 等綜合性能。具有這些綜合產品特性的 鋁木復合門窗、實木門窗、系統門窗、 Low-E玻璃便應運而生了。同時，房 地產市場也由賣方市場轉向買方市場， 開發商為了能滿足消費者的這一需求， 增加產品的賣點，不得不采用這些既節 能又能提高生活品質的節能產品。

　　事實上，在建筑節能相關政策的強 制實施下，節能產品已大量地應用到商 業建筑以及公共建筑中。各大城市商業 寫字樓等所使用的玻璃幕墻，普遍都采 用了具有顯著節能效果的 Low-E玻璃。 由于消費者對節能產品的認知度較低， 節能產品在國家規定的商業寫字樓等建 筑中采用的較多，而在普通商品住宅及 民用住宅中被采用的卻不多，因此其市 場開發空間依然很大。

　　相信在不久的將來，隨著國家對 建筑節能政策的大力倡導以及消費者 對節能產品認知度的不斷提高，能提 高消費者生活品質的節能產品必將全 面普及到各類建筑中。